El contracte d' arrossos estableix per escrit els principals termes de l' acord entre comprador i venedor, així com les condicions de reserva de l' immoble. Normalment inclou:
Identificació completa de comprador i venedor.
Descripció de l'immoble (direcció, referència cadastral, número de registre, superfície).
Preu total de la compravenda.
Quantitat lliurada com a senyal o arrossos.
Termini màxim per signar l' escriptura pública davant notari.
Tipus d'arrossos ( en general, penitencials).
Conseqüències del desistiment per una o altra part.
Possibles condicions suspensives (per exemple, concessió d'hipoteca).
Signatura d' ambdues parts i data.
Tot i que el contracte d'arrels és un document privat, a Catalunya és habitual que s'adjunti o es mostri al comprador una sèrie de documents clau per garantir la transparència:
Nota simple registral actualitzada (per comprovar la titularitat i càrregues de l'immoble).
Certificat d' eficiència energètica.
Cèdula d'habitabilitat (si la compravenda és d'un habitatge).
Últims rebuts de subministraments i despeses de comunitat.
De vegades, també: escriptura de propietat, plànols, certificat de deute zero de la comunitat, etc.
Aquests documents permeten verificar que l' immoble està en regla abans de comprometre' s a la compravenda definitiva.
Les arrossades penitencials (regulades a l'article 1454 del Codi Civil) són una espècie de senyal o bestreta que permet a ambdues parts desistir del contracte, tot i que amb conseqüències econòmiques.
Si el comprador es fa enrere, perd els diners entregats com a arrossos.
Si és el venedor qui desisteix, ha de retornar el doble del rebut.
Aquest tipus d' arrossos no obliga cap de les parts a signar la compravenda si canvien d' opinió. A canvi, això sí, han d'assumir la penalització pactada.
A Catalunya, aquest és el tipus d'arrels més habitual en les operacions immobiliàries particulars.
Existeixen altres dos tipus, menys usats a Catalunya però importants de conèixer:
Funcionen com una clàusula penal: si una part incompleix, no només perd o ha de retornar les arrosses, sinó que a més es pot exigir una indemnització addicional per danys i perjudicis. Aquí, el contracte es considera obligatori, i no hi ha dret a desistiment unilateral.
Són simplement una bestreta del preu. No permeten desistir ni impliquen penalització específica més enllà del compliment del que s' ha pactat. Si hi ha incompliment, es pot exigir el compliment forçós del contracte o la seva resolució, amb danys i perjudicis.
Si estàs a Catalunya i vols deixar un marge per arreplegar-te, el més comú és optar per arrossos penitencials.
Si el que busques és un compromís ferm i vols penalitzar fortament l'incompliment, pots considerar arrossos penals.
Per a operacions segures i sense marge de retirada, les arrossegadores reforcen la intenció de signar sí o sí.
El contracte d'arrels és una eina útil i flexible. A Catalunya, el més freqüent és utilitzar arrossos penitencials, ja que permeten certa llibertat a canvi d'una compensació econòmica. Tot i així, cada cas és diferent, i convé comptar amb assessorament legal abans de signar res.