Cuando compras una vivienda en Cataluña —ya sea en Barcelona, Girona, Lleida o Tarragona— uno de los primeros pasos tras acordar el precio es firmar un contrato de arras. Este contrato es un preacuerdo privado que sirve como garantía para ambas partes antes de formalizar la compraventa definitiva ante notario
El contrato de arras establece por escrito los principales términos del acuerdo entre comprador y vendedor, así como las condiciones de reserva del inmueble. Normalmente incluye:
Identificación completa de comprador y vendedor.
Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral, número de registro, superficie).
Precio total de la compraventa.
Cantidad entregada como señal o arras.
Plazo máximo para firmar la escritura pública ante notario.
Tipo de arras acordado (por lo general, penitenciales).
Consecuencias del desistimiento por una u otra parte.
Posibles condiciones suspensivas (por ejemplo, concesión de hipoteca).
Firma de ambas partes y fecha.
Aunque el contrato de arras es un documento privado, en Cataluña es habitual que se adjunte o se muestre al comprador una serie de documentos clave para garantizar la transparencia:
Nota simple registral actualizada (para comprobar la titularidad y cargas del inmueble).
Certificado de eficiencia energética.
Cédula de habitabilidad (si la compraventa es de una vivienda).
Últimos recibos de suministros y gastos de comunidad.
A veces, también: escritura de propiedad, planos, certificado de deuda cero de la comunidad, etc.
Estos documentos permiten verificar que el inmueble está en regla antes de comprometerse a la compraventa definitiva.
Las arras penitenciales (reguladas en el artículo 1454 del Código Civil) son una especie de señal o anticipo que permite a ambas partes desistir del contrato, aunque con consecuencias económicas.
Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado como arras.
Si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de lo recibido.
Este tipo de arras no obliga a ninguna de las partes a firmar la compraventa si cambian de opinión. A cambio, eso sí, deben asumir la penalización pactada.
En Cataluña, este es el tipo de arras más habitual en las operaciones inmobiliarias particulares.
Existen otros dos tipos, menos usados en Cataluña pero importantes de conocer:
Funcionan como una cláusula penal: si una parte incumple, no solo pierde o debe devolver las arras, sino que además puede exigirse una indemnización adicional por daños y perjuicios. Aquí, el contrato se considera obligatorio, y no hay derecho a desistimiento unilateral.
Son simplemente un anticipo del precio. No permiten desistir ni implican penalización específica más allá del cumplimiento de lo pactado. Si hay incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, con daños y perjuicios.
Si estás en Cataluña y quieres dejar un margen para arrepentirte, lo más común es optar por arras penitenciales.
Si lo que buscas es un compromiso firme y quieres penalizar fuertemente el incumplimiento, puedes considerar arras penales.
Para operaciones seguras y sin margen de retirada, las arras confirmatorias refuerzan la intención de firmar sí o sí.
El contrato de arras es una herramienta útil y flexible. En Cataluña, lo más frecuente es utilizar arras penitenciales, ya que permiten cierta libertad a cambio de una compensación económica. Aun así, cada caso es distinto, y conviene contar con asesoramiento legal antes de firmar nada.